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季萍律师

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    北京京师(杭州)律师事务所

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无商品房预售许可证可以买卖房屋吗?收房后还能主张延期交房违约金吗?

发布时间:2021年09月23日 来源:杭州房产拍卖律师 浏览:266
[导读]:   季萍律师,杭州房产拍卖律师,现执业于北京京师(杭州)律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提

  季萍律师杭州房产拍卖律师,现执业于北京京师(杭州)律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。name律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

无商品房预售许可证可以买卖房屋吗?

如果房子还没建好就想要出售的,需要先去办理商品房预售许可证。只有在办好这个许可证之后,那么房产开发商就可以销售还没建好的房子了。实际中,一般房地产开发商想要取得商品房预售许可证的,需要满足下面的条件:

1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

2、已经取得土地使用权证书和使用土地批准文件;

3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;

4、房屋已通过竣工验收;

5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;

6、物业管理方案已落实。

要是房地产开发商不符合上面的条件,就不能取得商品房预售许可证的,或者还没申请到的,那么,他就不得进行商品房预售。

因为在没有商品房预售许可证的情况下,开发商就没有法办理竣工验收手续的,也没法办理初始登记,购房者也就是你也就不能办理房屋产权证。

因此,你要想签商品房预售合同的,那么,在签订合同之前久一定要查看开发商是否具有商品房预售许可证,若开发商不能出具相关证件的,千万不要购买这些房屋,以免日后带来麻烦,发生纠纷。

要是对方提供了,你要是怀疑许可证的真实性的,也可以按照上面确定开发商能不能取得预售许可证的条件,去一一判断。

最后,实际中,跟开发商签订商品房预售合同,必须要确认对方有没有预售许可证的,如果没有的,那么,房子即使有多满意,也不要去签了。因为一旦签了合同,之后可能对方没有过资格而不能买到房。要是因此产生纠纷的,毕竟涉及的钱款较多,而且情况较为复杂,建议最好就是委托个专业律师代理。

收房后还能主张延期交房违约金吗?

  开发商按约定交房时,购房者就要收房验收。不过,因为交付的房屋瑕疵较为隐蔽,或者有些购房者收房时根本没注意,导致收房后才发现房屋不符合交付条件。那么,这个时候能不能主张延期交房违约金,可以先确定哪些情况属于延期交房。

  实践中,以下情形可以认定为开发商延期交房:

  1、开发商没有通知交付房屋,或者按约定期限不符合交付条件。

  2、开发商通知购房人收房时,购房人认为房屋不符合约定的交房条件,并且拒绝领取房屋钥匙,并要求赔偿开发商延期交房损失的。

  3、购房人按约定收房后,又以房子不符合交付条件为由要求开发商承担逾期责任。

  因此,按照以上规定,其实发现房子不符合交付条件的,并且都是在交房的时间,那么都可以认为开发商延期交房,并且需要承担违约金损失赔偿。

  所以,即使购房者已经收房,但是只要发现房子不符合交付条件,那么还是可以主张延期交付违约金的。

  并且,对于该违约金将按以下规定计算:

  1、按购房合同约定计算,如果认为约定的违约金低于实际损失,业主可以要求增加违约金。

  2、购房合同中未做约定的,可以参照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算违约金并予以追偿。

  另外,购房者收房后再主张延期交付违约金的,还需要注意诉讼时效,并且是在两年的诉讼时效内。不过,因为每个人的情况不同,比如房屋买卖合同中做了特别约定的,如果因此难以确定是否有权主张违约金损失的,或者双方因为违约金数额计算发生矛盾的,那么建议可以在必要时找个专业律师介入。

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